ABSUELTO COMPRADOR DE VIVIENDA ADQUIRIDA SIN LA AGENCIA INMOBILIARIA

Una persona pretende comprar una vivienda y, a tal fin, se pone en contacto con una agencia inmobiliaria y visita dos de las viviendas que ésta ofreciendo. Al momento de tales visita la agencia le hace firmar un documento en el que el cliente se compromete a pagar a aquélla, si posteriormente compra alguna de las viviendas visitadas, un 3 % del precio de venta, con un mínimo de 3000 €. Posteriormente, sin intervención de la agencia, el cliente compra una de las viviendas y, conociéndolo la agencia, le reclama, con base en el pacto antedicho, la suma correspondiente, a cuyo pago se niega el cliente, terminando la disputa en los tribunales. La agencia inmobiliaria gana en el juzgado y pierde en la audiencia provincial. Estos son los hechos.

La audiencia provincial (Audiencia Provincial de Cádiz, Sección 8ª, sentencia 52/2021 de 10 de marzo de 2021, recurso 250/2020, ponente Doña María Esther Martínez Saiz) ha declarado nulo el pacto antedicho y exime al cliente de pagar a la agencia inmobiliaria la cantidad que ésta le reclama. Dicho tribunal, con base en lo preceptuado por los artículos 80, 82 y 89 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-20555) estima que:

”nos hallamos ante un contrato de adhesión suscrito por un consumidor al que con motivo de otro acto, la constancia de haber celebrado una visita a una vivienda para su adquisición y sin que conste que previamente el demandado haya sido informado y haya mostrado su conformidad, se introduce una cláusula que le impone una obligación genérica de abonar un precio con motivo de un contrato que no se pacta en aquel momento, y sin limite alguno ni temporal ni en cuanto a los supuestos en que dicho precio debería de abonarse salvo por el hecho de indicar que sería “en caso de adquirir o arrendar la finca”, lo que podría haber tenido lugar por distintas vías diferentes a la intervención de la inmobiliaria demandante.

De la sola firma de dicho documento y aún cuando el demandado hubiera contactado previamente con la agencia participándole su interés por adquirir una vivienda no puede concluirse que el mismo hubiera prestando su consentimiento al pago de una retribución a la agencia inmobiliaria, en el porcentaje indicado en el documento, por el hecho de facilitarle los datos de la vivienda y acompañarle en la visita.

Se considera, por ello, que la cláusula de honorarios -que debe ser considerada una condición general, pues ninguna prueba se ha aportado sobre que fuese fruto de una negociación individualizada- aunque pueda cumplir el juicio de inclusión o incorporación, pues ciertamente la cláusula resulta clara y formalmente comprensible, no cumple el filtro de transparencia ya que no consta acreditado que la inmobiliaria informara adecuadamente y con carácter previo a la suscripción del documento de la carga económica derivada de la visita de la vivienda en caso de que el cliente decidiera finalmente adquirirla o arrendarla. Dicha cláusula resulta, además, abusiva, al no establecer obligación alguna de la agencia para con el comprador y así del documento suscrito por el demandado no se extrae encargo o gestión alguna por la inmobiliaria en caso de compra”.

El texto completo de dicha sentencia puede encontrarse en este enlace: https://diariolaley.laleynext.es/content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAMtMSbH1CjUwMDCzNDUyNzZRK0stKs7Mz7Mty0xPzStJBfEz0ypd8pNDKgtSbdMSc4pT1RKTivNzSktSQ4sybUOKSlMB5DjQa0UAAAA=WKE

Autor del artículo: Luis García Martínez de Simón, Livéritas Abogados

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