Este artículo parte de un hecho hipotético que puede extrapolarse a la vida real: una familia que impaga el préstamo hipotecario que grava su vivienda habitual. Dicha familia cree, además, que es el banco el dueño de su deuda ya que está en desconicimiento de que esto ha cambiado. Debido al impago entra en juego el procedimiento de ejecución hipotecaria, donde el acreedor hipotecario (supuestamente el Banco) puede hacer efectivo su crédito a través de cuatro vías procesales:
1.- El procedimiento declarativo que por cuantía corresponda (artículos 399 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
2.- Mediante las reglas generales de la ejecución (artículos 517 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
3.- Por el procedimiento de ejecución hipotecaria (artículos 681 a 698 de la Ley 1/2000), cuyo análisis abordaremos siquiera de pasada en este artículo.
4.- Y el menos conocido procedimiento de ejecución hipotecaria extrajudicial ante Notario (artículo 129 de la Ley Hipotecaria).
Una vez iniciado este procedimiento de ejecución hipotecaria, y tras el traslado al deudor de la demanda para que formule los motivos de oposición en un plazo bastante corto, debemos basar nuestra defensa en los conocidos y tasados motivos de oposición, donde quizá el más conocido sea la existencia de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario firmado.
El procedimiento de ejecución hipotecaria según el titular del préstamo
Pero alejándonos de estos motivos, que el lector podrá encontrar fácilmente en la jurisprudencia y en la Ley, quizás lo más importante y que, en pocas ocasiones nos planteamos, es si el Banco que formula la demanda es el legitimado para hacerlo.
¿Qué ocurre si el Banco donde inicialmente firmamos nuestra hipoteca ha titulizado el crédito o lo ha vendido a un tercero?
Una titulización es una operación por la cual los bancos venden grandes paquetes de hipotecas a fondos de inversión, los llamados en algunos casos “fondos buitres”. El deudor hipotecario normalmente no se entera que su préstamo ha cambiado de manos, ya que el banco sigue siendo el administrador del mismo. Por su parte, la ley establece un plazo en el que el deudor debe ser notificado. De esta manera puede ejercer su derecho preferente de tanteo y retracto sobre el nuevo comprador. Para entendernos, dado que compra el fondo de inversión con quita de deuda, tendrá derecho el deudor de igualar la oferta durante un periodo muy corto de tiempo.
Una vez pasado este periodo, es el fondo el dueño de tu deuda. Esto quiere decir que el acreedor de tu préstamo es ahora ese fondo de inversión que ha comprado tu deuda. Por tanto, quien tiene la legitimación activa para presentar la demanda es el fondo. El banco, por su parte, sólo administra la deuda en nombre del fondo.
Casos reales de derecho bancario
Esta afirmación la reconoce el propio Banco de España en sus informes del año 2015 y 2016, concretamente dice: “de conformidad con la Ley 19/1992 sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulización hipotecaria, esta titulización supone que la entidad que concedió el préstamo deja de ser acreedora del mismo, aunque conserve por ley la titularidad registral y pueda mantener salvo pacto en contra su administración”.
De conformidad con lo anterior, sólo cabe decir que, el banco carece de la legitimación activa para actuar contra el deudor. Debe ser el Fondo de Inversión quien presente la demanda, pues es por ley, el acreedor de nuestra hipoteca.
La trascendencia de estas afirmaciones es enorme. Iniciado el procedimiento por el banco, dentro del plazo conferido por la ley para ello, debemos alegar esa falta de legitimación activa. Este argumento obligaría al Juez a dictar el archivo de la causa. Este defecto lo entendemos como no subsanable. Por tanto, nada tendría que hacer la entidad de crédito, claramente, por no ser titulares del crédito o préstamo.
¿Qué dice la ley?
El Juzgado de 1ª Instancia de Fuenlabrada, en fecha 6 de marzo de 2015, así como recientemente el Juzgado de 1ª Instancia de Málaga, en fecha 18 de mayo de 2017, han resuelto, entre otras, de acuerdo con este artículo citando textualmente:
“La representación legal de los fondos de titulización- El PLFFE, de próxima aprobación, unifica en una única categoría legal los, hasta ahora, denominados fondos de titulización de activos y fondos de titulización hipotecaria.
La representación legal de los fondos de titulización corresponde a su sociedad gestora (art. 25.1 PLFFE; por el momento, disp. ad. 5ª L. 3/1994 y arts. 12.1 RFTA y 5º.2 Ley 19/1992, de 7 de julio, sobre Régimen de Sociedades y Fondos de Inversión Inmobiliaria y sobre FTH).
Los fondos de titulización son entidades sin personalidad que «comparecerán en juicio por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representación en juicio de dichas entidades» (art. 7.6 LEC ). En consecuencia, el Fondo, que es un FTA, debe comparecer en juicio por medio de la correspondiente sociedad gestora, mercantil denominada Titulización de Activos, S.A., S.G.F.T.).”
De ello se desprende, lo siguiente. Primero, que podemos alegar los motivos de oposición que la Ley marca tasados contra la demanda de ejecución hipotecaria. Y segundo, que debemos descubrir si realmente el Banco titulizó, vendió el crédito. Si demostramos tal cosa, la demanda será archivada.
Isidoro Camino Villalón. Abogado y Socio de Liveritas Abogados
