¿La Comunidad de propietarios responderá por los daños de una inundación de agua causada por el bajante comunitario?

La Audiencia Provincial de Madrid, Sección Octava, en su sentencia de fecha 23 de mayo de 2022, entendió que sí, que la comunidad responderá por los daños y perjuicios sufridos por el vecino afectado. El tribunal vino a expresarse en estos términos (he remarcado mediante negrita las partes de la sentencia que me parecen de mayor interés):

«Se interpone demanda por Dña. Marí Juana , propietaria de la vivienda sita en Travesía DIRECCION000 Nº NUM001 , escalera NUM000 , de Torrejón de Ardoz contra la Comunidad de Propietarios donde se ubica su inmueble con base en los siguientes hechos: Que desde el pasado mes de junio de 2018 el baño de su vivienda sufrió por primera vez una inundación causada al rebosar agua con espuma desde su inodoro, procediendo el agua de la red de saneamiento comunitario. Esta situación comenzó a repetirse con una frecuencia de dos o tres veces por semana. Estas inundaciones han causado daños en el cuarto de baño, daños que se van agravando al ser la situación continuada. Un año antes, el rebosamiento de agua por el inodoro ocurría en la vivienda NUM002 , inferior a la de Dña. Marí Juana . El problema fue solucionado por la Comunidad de Propietarios instalando una válvula antirretorno. Esta instalación solucionó el problema en la vivienda NUM002 , pero lo trasladó a la vivienda NUM000. Se realizó reclamación a la Comunidad sin que se realizara reparación alguna. Se encargó un informe pericial, y en el mismo se indicaba que problema venía provocado por un defecto en la red de saneamiento que permitía el rebosamiento de agua con espuma a través del inodoro cuando esa bajante era utilizada desde alguna de las viviendas superiores. El perito indicó cómo solucionar el problema. Tras conocer el contenido de la pericia, se reclamó nuevamente a la Comunidad, y por parte de ésta se contrató una inspección con cámara del sistema de saneamiento para tratar de localizar el origen de la espuma, y se comunicó a Dña. Marí Juana que no se detectó ninguna anomalía en la bajante. Que recibido el informe de inspección se volvió a comunicar a la Comunidad que el hecho de que la bajante no tuviera grietas no afectaba al problema que nos ocupa, puesto que no se estaba reclamando filtración de la bajante sino un rebosamiento de agua. La Comunidad de Propietarios demandada no cuestiona la existencia de los daños en la vivienda actora ni su valoración, y se opone a las pretensiones de contrario alegando que el rebosamiento de espuma en la vivienda de la actora no tiene un origen comunitario. La Comunidad ha llevado a cabo la revisión y reparación de la bajante comunitaria como elemento común, cumpliendo los requerimientos de los comuneros, contratándose a varias empresas y llevándose a cabo la limpieza de la red de saneamiento. La instalación comunitaria no tiene atasco, ni avería, ni filtraciones y está limpia, por lo que la pretendida obligación de hacer está cumplida por la Comunidad, no siendo posible instalar otra válvula anti retorno para la vivienda actora al no disponer de zona horizontal necesaria para su ubicación, siendo toda la bajante vertical excepto el tramo que discurre bajo el primero en el techo del bajo diáfano. En el informe de inspección llevado a cabo por la mercantil SANETEC, SL se acredita la búsqueda de una avería que no existe en la red de saneamiento. No se puede imputar a la instalación comunitaria los hechos objeto de la demanda, no pudiendo descartarse que el siniestro tenga su origen en la acción externa, voluntaria o involuntaria de algún usuario de los domicilios superiores causado por el mal uso de detergente o producto similar. La sentencia de instancia valora los informes periciales presentados por ambas partes y entiende que es más completo el presentado por la Comunidad de Propietarios, de forma que concluye que ninguna de las pruebas practicadas acredita cumplidamente ni el origen del rebosamiento de la espuma que ocasionó las humedades, ni la relación de causalidad entre la causa o conducta y el daño producido. No existe la certeza de que el rebosamiento provenga de un defecto o anomalía de la bajante comunitaria, por lo que si la causa no está clara y hay dudas sobre el origen del daño, desestima la demanda. Contra dicha sentencia se presenta recurso de apelación por la representación de Dña. Marí Juana alegando como motivos: 1) el error en la apreciación de la prueba, aplicación incorrecta del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2) Infracción por no aplicación del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, y jurisprudencia de los desarrolla, al entender que de la prueba practicada se constata que el único dato indudable es que el origen del desbordamiento de agua es la bajante comunitaria, sin perjuicio de que se desconozca la causa concreta del mismo.

… PRIMER MOTIVO: ERROR EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA Entiende la apelante que existe error en la valoración de la prueba en cuanto que de la prueba practicada queda acreditado que la vivienda de esta parte sufre inundaciones reiteradas y que esas inundaciones proceden de la bajante comunitaria, la cual tiene falta de estanqueidad pues desborda a través del inodoro. El motivo debe ser estimado. Conforme a la prueba practicada ha quedado acreditado que ese defecto surge tras realizar la Comunidad una modificación de la bajante para solucionar el problema de la vivienda NUM002 . Esto es, dada la deficiencia de la bajante comunitaria, el problema que surgió en un principio en el piso NUM003 se ha trasladado al piso de la apelante. Es evidente que si la Comunidad demandada no hubiera acometido esa obra en la bajante, la vivienda de la apelante no hubiera sufrido nunca los daños que se reclaman, sin perjuicio de que los sufriera otro vecino. Pese a los argumentos que aduce la Comunidad y el informe pericial presentado por la misma , que es el que tiene en cuenta el Juez de Instancia, lo cierto es que con lo expuesto se deduce claramente que ha quedado acreditado igualmente que la Comunidad no ha acometido las acciones suficientes y necesarias para localizar el origen de ese problema de la bajante , tal y como se expone en el informe pericial presentado por la demandante, puesto que se ha limitado a una simple inspección con cámara dando por finalizada su actuación por considerar que estos daños pueden venir por la acción externa de algún vecino. Y puede que sea así, pero no debe olvidarse que dicho vecino está utilizando una bajante comunitaria y es de ahí de donde proviene el problema que en un principio de solucionó en el piso NUM003 , pero que continua en el piso de la demandante. El perito de la Comunidad explicó en el acto del juicio que existen varias bajantes que recogen los baños y cocinas y otra que solo recoge el aseo de las viviendas, y es por ésta donde se produce la salida de la espuma, y en la misma no hay conectado ningún tipo de electrodoméstico (los aseos son muy pequeños); y que verificado el estado de dicha bajante no tiene ni avería ni deficiencia alguna. Damos por cierto lo que expone el perito, pero lo importante es que el hecho de que la bajante no tuviera grietas ni averías no afecta al problema que nos ocupa, puesto que no se está reclamando la filtración de la bajante sino un rebosamiento de agua y ese problema sigue existiendo en el piso de dicha señora. Entendemos, como se ha expuesto anteriormente, que la Comunidad no ha llevado a cabo todas las actuaciones para averiguar el origen de dicho problema que afecta a un piso del edificio. El origen del daño está en la bajante comunitaria que es utilizada por los vecinos. La posible actuación de un vecino vertiendo por dicha bajante la espuma que rebosa en el inodoro de la apelante no exime a la Comunidad de solucionar el problema.

SEGUNDO MOTIVO DE RECURSO: aplicación incorrecta del art. 217 de la LEC, e infracción por no aplicación del art. 10 LPH. Conforme a lo expuesto anteriormente, el motivo debe ser estimado en cuanto que en relación con el art. 1.902 del Código civil invocado y art. 10 de la LPH, la evolución de la jurisprudencia expresa claramente una tendencia tuitiva a favor de los perjudicados, de forma que en supuestos como el caso de autos se establece una responsabilidad cuasi objetiva, mediante la cual, una vez localizado el origen físico del que procede el agua, opera una inversión de la carga de la prueba, presumiéndose iuris tantum el elemento subjetivo o culpabilístico de la responsabilidad extracontractual, de cuya presunción de negligencia sólo puede liberarse la Comunidad demostrando haber desplegado la previsión y actividad necesarias en evitación de los daños. La apelante ha acreditado el origen o foco del agua desbordada, siendo un hecho por todos admitido que procede de la bajante comunitaria, estimando la Sala que la Comunidad demandada no ha acreditado que haya desplegado la previsión y actividad necesarias para evitar los daños. La acción principal interpuesta por la demandante es la del art.10 de la LPH en relación con el art.1902 del CC. Dicho artículo de la LPH expone claramente que: 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. Conforme a ello, es obligación ineludible de la Comunidad de vecinos, derivada del precitado art. 10.1 de la LPH, la de ejecutar las obras necesarias en los elementos de comunes a los efectos de garantizar la adecuada habitabilidad del inmueble a los distintos titulares de los pisos y locales en que se divide el mismo, y uno de los elementos más importantes de la habitabilidad del inmueble es la estanqueidad. También hay valorar que no ha quedado acreditada en debida forma la intervención de un tercero, puesto que simplemente se apunta como una posible causa. Aun así, es evidente que si se diera el caso de que quedara acreditada que la causa de la falta de estanqueidad de la bajante pudiera derivar del mal uso de otro vecino, ello tampoco exime a su titular (Comunidad de Propietarios) de acometer las reparaciones necesarias y para mantener la estanqueidad de ese elemento común de conformidad con las normas de habitabilidad de los edificios. Todo lo expuesto conlleva a estimar sustancialmente el petitum de la demanda en cuanto se condena a la Comunidad de Propietarios demandada a: 1. Realizar las obras que sean necesarias para mantener la estanqueidad de la bajante comunitaria y evitar el rebosamiento de agua a través del inodoro causante de los daños en la vivienda de mi representada. 2. Una vez reparada la causa del rebosamiento de agua, se realicen las obras necesarias para la reparación de los daños causados en la vivienda de esta parte a fin de eliminar los restos de humedad existentes y reparar los daños causados en la forma indicada en el informe pericial acompañado, a fin de reponer la vivienda al estado anterior al siniestro«.

Fdo.: Luis García Martínez de Simón, abogado y socio en Livéritas Abogados

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