OBRAS INCONSENTIDAS EN ELEMENTOS COMUNES E INACTIVIDAD DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

Nuestra Ley de Propiedad Horizontal establece que el propietario de cada piso o local está obligado a respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes (artículo 9 LPH) y podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local, sin menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, pero en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna (artículo 7 LPH).

No obstante lo antedicho resulta frecuente que una comunidad de propietarios contrate mis servicios porque alguno de los propietarios alteró elementos comunes sin que aquélla lo autorizase (p.e. abrió un hueco donde antes no lo había en la fachada o se apropió de una parte de la azotea). En tal caso la comunidad deberá instar cuanto antes, incluso mediante el oportuno procedimiento judicial, la reposición del elemento común alterado. La comunidad de propietarios deberá actuar cuanto antes pues son muchas las sentencias en las que nuestros tribunales han estimado que la inactividad de la comunidad de propietarios durante un largo periodo de tiempo frente a obras no consentidas en elementos comunes equivale a un consentimiento tácito de aquélla en relación a éstas. A este respecto, y a título de ejemplos os dejo un par de sentencias:

Sentencia de la Sala de lo Civil, Sala Primera, del Tribunal Supremo, de fecha 16 de julio de 2009, ponente Don Ignacio Sierra Gil de la Cuesta: “El transcurso de un largo periodo de tiempo sin que la comunidad se oponga expresamente a una obra inconsentida realizada por un vecino en un elemento común es considerado por nuestros tribunales como aquiescencia de aquélla … si bien se pone de manifiesto que el conocimiento no equivale, sin más, a un consentimiento, se determina que cabe interpretar como tal la inactividad de la Comunidad de Propietarios y de los propios integrantes de la Comunidad cuando, conocedores de la realización de obras que hubieran requerido el consentimiento unánime de todos ellos, se han mantenido en silencio durante un largo periodo de tiempo … a pesar de que no quepa duda alguna de que las obras realizadas por la parte demandada afectan a un elemento común del edificio, por lo que exigían para su ejecución el consentimiento unánime de los propietarios manifestado en la correspondiente Junta (artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal), resulta claro en este caso que ello fue advertido y tolerado por la parte actora y por la Comunidad de Propietarios y, por consiguiente, tácitamente consentido… En el caso de autos, se aceptó desde su inicio el cerramiento del patio ejecutado por el demandado, sin que durante un largo período de tiempo se hubiera verificado impugnación alguna, lo que permite considerar la existencia de un consentimiento tácito y, por ende, conduce a la estimación del recurso de casación … el consentimiento puede ser tácito cuando del comportamiento de las partes resulta implícita su aquiescencia a una determinada situación, en este caso el cerramiento del patio por parte del demandado, sin que durante un largo periodo de tiempo se hubiera manifestado impugnación alguna pese a su notoriedad, como efectivamente así ha sucedido en el caso que se examina”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 3ª, de fecha 27/01/2016, ponente Doña María Dolores Fernández Gallardo: “Si bien nuestra jurisprudencia reconoce la necesidad de consentimiento unánime de los comuneros para alterar elementos comunes del inmueble, en línea con lo dispuesto en la LPH, admite el consentimiento tácito de los mismos, derivado del transcurso pacífico de un largo período de tiempo, sin formular reclamación alguna … establece la doctrina jurisprudencial sobre el uso de elementos comunes por un copropietario y el consentimiento tácito de la Comunidad de Propietarios, en los siguientes términos: el consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser tácito, no obstante el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos, y ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad, y por ello, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento, y deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento … en el caso que nos ocupa, esta Sala considera que cabe deducir dicho consentimiento tácito respecto de las obras realizadas en la fachada de su vivienda por los demandados, y que tiene virtualidad impeditiva respecto del ejercicio del derecho pretendido por el actor dirigido a obtener la demolición de las obras realizadas por los demandados en la fachada de su vivienda y la reposición de la misma a su estado original, porque se aceptó desde su inicio dicha modificación, sin que durante un largo período de tiempo, de 8 a 9 años se hubiera verificado impugnación alguna, ni por el actor, ni por el resto de propietarios, comportamiento de uno y de otros que vincula a los mismos, en cuanto esa aquiescencia o tolerancia respecto de la situación de hecho creada y mantenida impide una actuación posterior dirigida a obtener la modificación de dicho estado de cosas en abierta contradicción con aquel comportamiento”.

En consonancia con lo antedicho si uno o más propietarios realizaron obras no consentidas en algún elemento común la comunidad deberá impugnarlas y pretender la reposición del elemento común cuanto antes, sin dejar transcurrir demasiado tiempo, pues si transcurriere mucho tiempo puede suceder que los tribunales consideren que, con su silencio prolongado, la comunidad de propietarios consintió o permitió tales obras.

Autor: Luis García Martínez de Simón, abogado en Liveritas Abogados

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